Bemessungsgrundlage

Für das Halten und Übertragen von Immobilien sowie für die Erträge aus Immobilien sind Steuern zu entrichten. Als Bemessungsgrundlage müssen dazu Immobilienwerte ermittelt werden. Die Finanzverwaltungen – und meist auch Steuerberater – greifen bei eigenen Bedarfsbewertungen nach dem Bewertungsgesetz (BewG) auf unterschiedlich stark typisierte und standardisierte Bewertungsverfahren zurück. Diese Bewertungsverfahren müssen für die Finanzverwaltungen händelbar sein. Sie enthalten daher an vielen Stellen Vereinfachungen und Pauschalisierungen. Auf dieser Bemessungsgrundlage werden dann Ihre Steuern erhoben!

Orienierung am gemeinen Wert

Dabei hat das Bundesverfassungsgericht bereits im Jahr 2006 hervorgehoben, dass sich die Bewertung von Grundvermögen zukünftig am gemeiner Wert § 198 BewG orientieren muss. Der gemeine Wert entspricht dem Verkehrswert (Marktwert) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Die Bewertungsverfahren des Bewertungsgesetzes orientieren sich zwar an den Regelungen der ImmoWertV (in novellierter Fassung am 01.01.2022 in Kraft getreten). Die individuellen Objektmerkmale und Eigenschaften von bebauten und unbebauten Grundstücken können dadurch jedoch meist nicht sachgerecht abgebildet werden, denn: Immobilien haben individuelle Eigenschaften und sind meist Unikate!

In Fachkreisen wurde daher bereits prognostiziert, dass die Immobilienwerte z.B. durch die Neuregelungen bei der Erbschaftsteuer oft deutlich über dem Verkehrswert ermittelt werden (in einigen Medien und der Presse wurden die zum 01.01.2023 greifenden Neuerungen allerdings oft missverständlich dargestellt, zumindest wenn die Immobilie in NRW liegt). Die Praxis zeigte dann, dass diese Prognose zutraf. In der Folge konnten und können je nach persönlicher Lebenssituation, Steueranlass und Steuersatz erhebliche Steuerzahlungen auf Sie zukommen. Und das nicht nur bei höheren Immobilienwerten. Dazu ein (vereinfachtes) Beispiel:

Eine Frau (Steuerpflichtige) erbt von ihrem Bruder eine Wohnimmobilie (Einfamlienhaus). Das Finanzamt legt nach eigener Bedarfsbewertung (!) in seinem Bescheid einen Wert von 420.000,- € für das Grundvermögen zu Grunde. Der Freibetrag der Erbin liegt (nur) bei 20.000,- €. Auf den Restbetrag (400.000,- €) werden für die Erbin in Steuerklasse II 25 % Erbschaftsteuer fällig.

Die steuerpflichtige Erbin beauftragt daraufhin einen Bewertungssachverständigen mit der Ermittlung des Verkehrswerts. Maßgeblicher Bewertungsstichtag ist der Todestag des Erblassers. Der Sachverständige berücksichtigt die individuellen Eigenschaften der Immobilie vollständig und kommt so auf einen Verkehrswert von 370.000,- €.

Die steuerpflichtige Erbin beruft sich daraufhin gegenüber dem Finanzamt auf die Öffnungsklausel nach § 198 BewG und legt zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes i.S.d. § 9 BewG das Verkehrswertgutachten des Sachverständigen vor. Sie spart dadurch 12.500,- € Erbschaftsteuer (50.000,- € x 25 %) – deutlich mehr, als der Sachverständige an Honorar erhalten hat.

Selbstverständlich handelt es sich hier nur eine stark vereinfachte Darstellung. In jedem Fall ist daher die Rücksprache mit Ihrem Steuerberater erforderlich!