Grundsteuerwerte und Immobilienwerte

Auch im Rahmen der neuen Veranlagung zur Grundsteuer ab dem Jahr 2025 ist es in NRW (Bundesmodell) möglich, den Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes durch ein Sachverständigengutachten zu führen. Das für Sie zuständige Finanzamt hat Ihnen einen „Bescheid auf den 1. Januar 2022 über die Feststellung des Grundsteuerwerts“ zugeschickt. Die Städte und Gemeinden haben nun erste Bescheide verschickt, aus denen sich abhängig vom Hebesatz die neu zu zahlende Grundsteuer ergibt. Da die Finanzverwaltungen die Grundsteuerwerte im Rahmen von typisierten Bewertungen nach engen Vorgaben zu ermitteln hatten, können die neuen Grundsteuerwerte im konkreten Einzelfall deutlich höher sein als bisher. „Typisiert“ meint u.a. nach pauschalen Ansätzen und ohne Ortsbesichtigung (anders geht dies im Rahmen von Massenbewertungen der Finanzämter auch nicht).

Nicht immer kann diese typisierte Bewertung den konkreten Einzelfall somit sachgerecht abbilden. Der Gesetzgeber hat daher eine Öffnungsklausel vorgesehen. In § 220 Absatz 2 BewG heißt es: „Der niedrigere gemeine Wert ist als Grundsteuerwert anzusetzen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der nach den Vorschriften dieses Abschnitts ermittelte Grundsteuerwert erheblich von dem gemeinen Wert der wirtschaftlichen Einheit im Feststellungszeitpunkt abweicht. Davon ist auszugehen, wenn der Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt…“

Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes

Somit kann durch Verkehrswertgutachten ein niedrigerer gemeiner Wert am Hauptfeststellungszeitpunkt nachgewiesen werden. Den Nachweis muss der Steuerpflichtige führen. „40% übersteigt“ klingt dabei erstmal nach viel, bedeutet im Umkehrschluss dann, dass der gemeine Wert mindestens 28,58 % niedriger als der Grundsteuerwert sein muss. Somit bietet sich ein zweistufiges Vorgehen an:

1. Vorprüfung mit Ortsbesichtigung und indikativer Ermittlung des gemeinen Wertes.
2. Sofern sich zeigt, dass der gemeine Wert mehr als 28,6% unter dem Grundsteuerwert liegt und sich eine signifikante Einsparung für Sie andeutet, kann ein Verkehrswertgutachten zur Vorlage beim Finanzamt erstellt werden.

Da jeder Fall anders gelagert ist, sollte er auch individuell besprochen werden, auch mit Ihrem Steuerberater! Der Nachweis kann durch Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses, durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen erbracht werden. Sprechen Sie uns gerne an!